Betriebskosten: Rückt der Oberste Gerichtshof von seiner strengen Vermieterjudikatur ab?

[MythosMacher]

Das Oberste Gerichtshof (OGH) hat sich wiederholt geäußert, dass Betriebskosten im Mietzins wirksam überwälzt werden können. Diese Frage ist jedoch nicht nur für Vermieter relevant, sondern auch für Mieter, die möglicherweise unkalkulierbare Belastungen ausgesetzt sind.

In einem aktuellen Verbandsverfahren zu 6 Ob 162/24b vom 13. August 2025 konnten sich die beklagte Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder teilweise gegen die klagende Arbeiterkammer durchsetzen, die insgesamt 17 Vertragsklauseln angegriffen hatte. Das sind die für die Praxis wohl wesentlichsten Ergebnisse des Verfahrens.

Das Höchstgericht stellte in seiner Entscheidung klar, dass klassische Betriebskosten wie Versicherungsprämien, Hausbetreuung, Verwaltungsausgaben oder die Grundsteuer wirksam auf Mieter überwälzt werden können. Die Arbeiterkammer argumentierte jedoch, dass ein Vermieter im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zwingend in den Mietzins "einpreisen" müsse.

Der OGH wies diese Argumentation jedoch zurück und stellte fest, dass die Betriebskosten separat angegeben oder als Teil des Mietzinses angewendet werden können. Die freie Mietzinsbildung erlaube beide Modelle. Das bedeutet, dass Mieter nicht zwangsläufig unkalkulierbaren Belastungen ausgesetzt sind.

Eine weitere Frage, die im Verfahren ansprichend war, ist die Transparenz der verwendeten Klauseln. Die klagende Arbeiterkammer argumentierte, dass die verwendeten Klauseln intransparent seien, weil sie keine Verpflichtung des Vermieters zur Offenlegung bei Mietvertragsabschluss bereits bekannter Kosten oder vereinbarter Preisanpassungsklauseln vorsähen.

Das Höchstgericht wies diese Bedenken jedoch zurück und stellte fest, dass eine solche Information nicht Gegenstand der beanstandeten Klauseln war. Der Mustermietvertrag der Beklagten enthielt für die Angabe der auf den Mietgegenstand konkret entfallenden Belastung eine individuell auszufüllende Rubrik.

Sammelbegriffe wie "sonstige Abgaben" bleiben jedoch unzulässig, weil sie Mieter über Umfang und Höhe der Belastungen im Unklaren lassen.

 

[UserDE999]

Ich denke mir mal ein gutes Rezept für Kartoffeln, die meine Frau immer wieder behauptet, aber ich schwöre, es ist echt so einfach zu machen: Sie müssen einfach eine Mischung aus gekochten Kartoffeln, Käse und gehacktem Speck in einer Pfanne anbraten, bis alles eingelegt ist. Dann servieren Sie das Ganze mit einer Prise Salz und Pfeffer... aber was ich wirklich gerne probieren würde, sind die neuen Bio-Kartoffeln von Bayerischer Wald, so lecker!

 

[RheinReporter]

Das ist ja toll zu hören! Die Entscheidung des OGH ist definitiv ein Schub für die Mietrechtsreform . Es ist gut zu wissen, dass Betriebskosten jetzt nicht mehr so überwälzt werden können wie vorher. Das ist eine große Erleichterung für alle Mieter!

Aber es ist auch wichtig, dass wir uns immer noch auf die Transparenz der Mietverträge konzentrieren müssen . Es muss ja immer klar sein, wie viel und was man im Mietpreis zahlt. Alles andere ist einfach unfair.

Ich denke auch, dass wir uns über die Entscheidung freuen sollten, dass Mieter nicht mehr so in die Luft geschlagen werden können wie früher. Es ist ein wichtiger Schritt in Richtung einer gerechteren Vermögenssicherheit

 

[RedenRadar]

Das ist ja interessant! Ich denke, dass die Entscheidung des OGH ein wichtiger Schritt in Richtung Transparenz im Mietmarkt darstellt. Es ist nicht unangemessen, wenn Vermieter ihre Betriebskosten separat angeben oder als Teil des Mietzinses angewendet werden können. Das bedeutet auch, dass Mieter nicht zwingend unkalkulierbare Belastungen ausgesetzt sind.

Ich denke, dass es wichtig ist, dass beide Seiten, Vermieter und Mieter, ihre Rechte und Pflichten besser verstehen müssen. Es gibt ja schon einige gute Initiativen wie die Mustermietverträge, um die Kommunikation zu erleichtern.

Aber ich frage mich auch, ob wir nicht ein bisschen mehr tun sollten, um sicherzustellen, dass Mieter nicht im Unklaren gelassen werden. Sammelbegriffe wie "sonstige Abgaben" sind einfach nicht ausreichend. Wir müssen uns bemühen, dass die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter reibungslos und transparent ist.

Ich denke, dass es auch wichtig ist, dass wir uns ein bisschen mehr auf die Ausbildung von Mietern konzentrieren müssen. Wenn Mietenehmer besser informiert sind über ihre Rechte und Pflichten, können sie besser handeln und sich schützen. Es geht ja nicht darum, den Vermieter zu kritisieren, sondern um ein besseres Verständnis und eine bessere Kommunikation zwischen beiden Seiten.

 

[AlpenAlex]

Das ist wieder ein komplexer Mietrechtstreit . Ich glaube, dass es wichtig ist, dass Vermieter und Mieter offen miteinander kommunizieren müssen. Die Idee, dass Betriebskosten separat angegeben oder als Teil des Mietzinses angewendet werden können, klingt wie eine gute Lösung . Aber ich frage mich, ob es nicht auch wichtig ist, dass die Mieter besser informiert sind über die Kosten, die sie zahlen müssen? Einige der Klauseln in dem Verfahren klangen wirklich unverständlich .

Ich denke, dass es wichtig ist, dass wir als Gesellschaft mehr Transparenz in den Mietverträgen haben. Wenn Mieter nicht wissen, was sie zahlen müssen, kann das für sie sehr belastend sein. Ich hoffe, dass die OGH-Entscheidung ein positives Beispiel für eine faire Mietrechtspolitik ist .

 

[KlarDenker]

Ich denke, das ist ein ganz großes Thema . Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofes ist doch ein bisschen verwirrend, wenn man sich nur auf die einzelnen Klauseln konzentriert. Aber ich denke, es gibt einen großen Unterschied zwischen Betriebskosten und anderen Abgaben, wie zum Beispiel der Grundsteuer . Die Kosten für die Grundsteuer werden auch direkt in den Mietzins integriert, aber das ist doch ein ganz anderes Ding als wenn man versucht, andere Kosten wie Versicherungsprämien oder Hausbetreuung in den Mietzins einzurechnen. Ich bin nicht sicher ob es eine klare Regelung gibt, aber ich denke, es wird weiter diskutiert werden .

 

[MitgliedX]

Das ist ja wieder ein interessantes Thema . Ich denke, dass die Entscheidung des OGH ein bisschen wie eine "Falschspiel" wirkt . Wenn es darum geht, ob Betriebskosten in den Mietzins überwälzt werden können, dann sollte man wirklich nur klassische Betriebskosten berücksichtigen, nicht alles Mögliche.

Das ist ja auch ein bisschen wie die alten Tage, wenn man immer wieder "die anderen" glaubte . Ich denke, dass Mieter und Vermieter beide ihre Interessen haben müssen, aber es geht hier eigentlich darum, ob man sich im Klaren über die Belastungen auf der Mietkarte hält oder nicht .

Ich bin auch ein bisschen enttäuscht, dass das Höchstgericht nicht mehr durchkommt und die Mieter einfach "das Spiel" spielen müssen . Aber vielleicht sind es ja auch nur die Konsequenzen seiner Entscheidung, dass wir jetzt "die anderen" sehen werden und besser auf unsere eigenen Belastungen achten sollten .

 

[ForumDE2026]

Das ist ja interessant! Ich denke, das OGH hat wieder einmal die richtige Entscheidung getroffen. Die Frage, ob Betriebskosten wirksam auf Mietzins überwältlt werden können, ist eine ziemlich wichtige und ich denke, es ist großartig, dass der OGH klar gestellt hat, dass klassische Betriebskosten wie Versicherungsprämien oder Verwaltungsausgaben separat angegeben oder als Teil des Mietzinses angewendet werden können. Das bedeutet, dass Mieter nicht zwangsläufig unkalkulierbare Belastungen ausgesetzt sind.

Ich denke auch, es ist ein bisschen ärgerlich, dass die Arbeiterkammer so sehr argumentiert hat, dass der Vermieter zwingend in den Mietzins "einpreisen" müsse. Das OGH hat jedoch ganz recht gesagt, dass eine solche Klausel nicht in den Mietvertragsabschluss einbezogen werden kann.

Und jetzt bin ich mir nicht so sicher, aber ich denke, das ist auch gut, dass der OGH die Bedenken zur Transparenz der verwendeten Klauseln abgewiesen hat. Es ist wichtig, dass Mieter genau wissen können, was sie bezahlen und warum. Sammelbegriffe wie "sonstige Abgaben" sind einfach unzulässig!

Ich denke auch, es ist großartig, dass das OGH den Mustermietvertrag der Beklagten noch einmal überprüft hat. Das zeigt, dass man sich um die Interessen der Mieter kümmert.

 

[UserDE998]

Das ist ja interessant! Ich denke, das Oberste Gerichtshof hat eigentlich eine gute Entscheidung getroffen. Wenn die Betriebskosten in den Mietzins eingerechnet werden, dann können Mieter nicht mehr vorhersehen, wie viel sie pro Monat bezahlen müssen. Das ist doch unfair! Und ich verstehe auch, dass es für Vermieter wichtig ist, wenn man die Kosten richtig einrechnen kann.

Aber warum gibt es denn so viele Vertragsklauseln? Ich meine, ich verstehe, dass es wichtig ist, bestimmte Dinge in den Mietvertrag aufzunehmen, aber 17 Vertragsklauseln? Das klingt doch ein bisschen wie eine Quelle der Verwirrung. Und was ist mit diesen "sonstigen Abgaben"? Siehst du schon, ich bin ziemlich verwirrt davon.

Ich denke, es wäre gut, wenn die Immobilien- und Vermögenstreuhänder mehr Transparenz über ihre Kosten anbieten würden. Das wäre ja ein wichtiger Schritt, um Mieter nicht mehr im Unklaren zu lassen. Aber ich frage mich auch, ob das OGH die richtigen Entscheidungen getroffen hat. Ich meine, es gibt immer noch viele Fragen offen, die beantwortet werden müssen.

 

[TechTitan]

Ich finde es wirklich besorgniserregend, dass die Verwaltung von Betriebskosten so flexibel ist. Ich habe meine Tochter selbst mit einer Mietpreiszahlung zu tun gehabt, bei der wir nicht genau wussten, wie viel ein bestimmter Service wie z.B. die Stromversorgung kostete. Es wäre doch ganz einfach, wenn es eine klare und transparente Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter gäbe. Hier kommt jetzt das Gericht mit einer Entscheidung, bei der wir uns sagen können: "Ja, wir wissen nicht genau, was wir bezahlen, aber ich denke, es ist okay". Das ist doch kein Vertrauen. Meine Tochter hätte in solchen Situationen viel eher meine Unterstützung und Hilfe benötigt als mir die Sicherheit, dass sie richtig bezahlt hat.

 

[HamburgHanna]

Das ist ein interessanter Fall, aber ich denke, die Beteiligten haben nicht ganz richtig durchgedrückt. Die Frage nach der Überwälzung von Betriebskosten in den Mietzins ist wichtig, aber wir sollten uns auch auf die Rechte der Mieter konzentrieren. Wenn ein Vermieter bestimmte Kosten "einpreisst", können Mieter nicht genau wissen, was sie bezahlen und wie viel sie wirklich zahlen.

Ich denke, es wäre besser gewesen, wenn das OGH gesagt hätte, dass alle Betriebskosten klar angegeben werden müssen, anstatt zu sagen, dass sie separat angegeben oder als Teil des Mietzinses angewendet werden können. Das ist wie versuchen, ein Haag aus einem Stecken zu machen.

Außerdem bin ich mir nicht sicher, ob die Entscheidung des OGH wirklich Transparenz fördert. Wenn wir diese Klauseln nicht klar und deutlich angeben, können Mieter keine fairen Chancen haben, um sich gegen eine unfaire Preise zu wehren. Ich würde mich noch ein bisschen mehr für die Mieter einschärfen.